作者：蘇子毅博士

簡介： 執業大律師、認可調解員及特許工程師

 

（ 一） 前言

在香港多層大廈出現滲水情況可以説是非常普遍的問題，尤其是在一些樓齡較舊或維修保養不善的樓宇。每年有超過10, 000個住宅單位及為數不少的商業及工業大廈受到滲水問題的困擾。而大眾對於滲水個案的舉報數字由2007年的17,405宗個案上升到2015年的29,617宗，滲水問題的普遍性及嚴重性由此可見一斑（資料來源： 審計報告2016 年第67第9章）。

 

在多層大廈的樓層間出現滲水情況可引致強化鋼筋出現銹蝕（見右圖），導致大廈出現失修破損。此外，亦會對出現滲水單位的住戶（下稱＂滲水戶＂） 造成極大不便和困擾。情況嚴重匿致會引致天花石屎剝落或固定物墜下，造成人身傷亡。除此以外，亦會造成滲水戶與懷疑滲水源頭戶（下稱＂疑源頭戶＂）之間出現緊張關係。

 

 

（ 二） 滲水糾紛的法律責任問題

甲．政府法定責任

多層大廈的滲水糾紛一般來説是被視為大廈管理及維修問題，需由業主們自行處理。但是，倘若滲水問題造成公眾衞生問題、大廈安全風險或浪費食水，政府則負有法定責任去介入的。而政府有關的權力和責任由以下的香港法例所賦予：

( 1) 第132章《公眾衞生及市政條例》（簡稱“PHMSO＂)

• 第127節授權食物環境衞生署（簡稱＂食環署＂)署長發出＂妨擾事故通知＂。

( 2) 第123章《建築物條例》（簡稱＂BO＂)

• 此條例賦予屋宇署署長以下權力：

(a) 向業主發出清除違規建築物工程之命令（第24節）

(b) 使危險建築物變成安全（第26節）

(c) 對欠妥的建築物的業主發出勘測或改善之命令（第26A節）

(d) 對欠妥的排水渠或污水渠的業主發出勘測或改善之命令（第28節）

( 3) 第102章《水務設施條例》（簡稱＂WO＂)

 

• 第16節授權水務箸署長對內部供水系統或消防供水系統出現浪蕢供水或污染供水的狀況，命令業主對該供水系統進行修理。

( 4) 食環署和屋宇署自2006年中成立了滲水投訴調查聯合辦事署（下稱“滲水辦＂），以協調滲水投訴的調查。如能成功找到滲水源頭，滲水辦會發出妨擾事故通知書並要求該源頭業主作出適當之維修或改善工程。

( 5) 現行法例保障之不足

首先，除非滲水問題引致上述之公眾衞生滋擾、樓宇安全或浪費食水情況，否則政府無權介入。

其次，政府亦無權要求相關違規人仕對受滲水問題影響的住戶或業主作出賠償。

此外，滲水辦處理投訴的時間及成效多年來亦頗為值得關注。在2016年3月有15,564宗尚待處理的滲水投訴個案，其中超過4成已等待超過133日，當中有超過－千宗個案其處理時間由2.2年到8.3年。而滲水辦找到滲水源頭的成功率亦由2007年的46％下跌到2015年的36％。（資料來源：審計報告2016年第67第9章摘要）

 

 

乙．私人訴訟

除了向滲水辦作出投訴外，受滲水問題困擾的住戶亦可透過私人訴訟來要求滲水源頭的業主（下稱＂源頭戶＂）停止源頭滲水，並作出合適的賠償。

一般來説，滲水戶可依賴以下三個訴訟因由：

• 滋擾
• 疏忽
• 違反大廈公契

但無論透過那個訴訟因由，原告（指滲水戶）首先必須先找出滲水源頭，否則難以成功舉證被告（指疑源頭戶）需對其負上法律責任（見Leung Po Wing Bowen Joseph v Guo Wei [2011] HKEC 617）。

此外，法律並不會推定滲水源頭必定是來自樓上單位。原告必需在相對可能性的標準下成功舉證被告的單位為滲水源頭（見張秀玲對鄭禮莊案CACV 268/1998, 9 Apr 1999，未彙編）。

理論上，任何滲水戶以上樓層的單位，或者左右隔鄰單位、天台及外牆都可能是滲水源頭。在極端情況下，滲水源頭亦有可能來自樓下單位，例如因溫差太大引致滲水戶地面上出現積水（見Century Way Investment Ltd. v Willbert Ltd. & Anor, DCCJ 3710/2013 unrep.）。

在大多數的個案，原告通常要呈堂專家報告來達致相對可能性的標準下舉證滲水源頭。

不過，就算原告能成功證明被告的單位為滲水源頭，並證明其需要對原告滲水負責，也不一定能成功取得全部甚或任何賠償。要成功索償，原告需要證明其遭受的損失是因被告違反法律責任所導致，兼且原告已滿足其減免自身損失的責任，並於有效時間內作出申索才成。即使能成功索償，原告一般不能討回全部訴訟的費用，往往只可取得七成訟費。這好比「殺敵三千丶自損八百」，如可不用透過訴訟卻又能取得成果，則為上上之策也。

 

（ 三） 另類爭議解決方法 — 調解

既然透過滲水辦或私人訴訟來解決滲水糾紛皆有其不足之處，以下本文會介紹另外一種爭議解決方法，就是透過調解。

 

甲．甚麼是調解？

調解是－種自願參與的爭議解決方法，由一名公正和專業的調解員（一般為獨立第三方），協助爭議各方在友好氣氛下達到各方均能接受的和解方案。

在調解過程中，爭議各方均有機會提出其説法並聆聽對方的論據。調解員雖不會為各方作出決定，但透過與各方探討其自身理據強弱，從而協助各方尋求可能的解決方案，有利於達成和解協議。

 

乙． 為何考盧調解？

• 相對於抗辯式的法律訴訟或仲裁，調解有以下的好處：
• 調解的過程一般較為快捷，故能省錢和省時間。
• 當事人能避免敗訴而承擔高昂訟費的風險。
• 當事人可達成較靈活和實際的和解方案，能超越法院作出法律救濟的局限。當事人對於調解的進程和結果具有較大的掌控性。
• 避免訴訟或仲裁帶來的焦慮和對日常生活的打擾。
• 除法例規定外，調解的內容及和解協議的條款可保密不外洩。
• 能有助維持甚致改善各方當事人之間的關係。

 

 

丙． 調解是如何這行的？

首先，調解員一般會與各方於調解前進行個別會面，然後安排共同會議以開始調解。在共同會議上調解員會簡介調解的程序和一般原則。接蓍各方當事人輪流陳述其立場和訴求，務求達致清楚介定爭議的範圍。

 

如在共同會議當中無法達成協議，調解員可與各方當事人輪流進行單獨會談，以協助評估其所堅持的立場的實際可行性與未能達成協議所面對的得失及風險。調解員在單獨會談所有討論的事宜，均需保密，除非得到當事人的明確同意，否則調解員是不得向另一方透露。

 

此外，各方當時人對於調解的進程和結果有較大的掌控性，例如各方當事人可在調解過程中隨時中止調解會議。如達成協議，各方當時人在協議上簽署後，該協議便成為一份具約束力的和解協議書。即使－時三刻未能達成協議，如前景樂觀，調解員可建議暫時休會，給予各方當事人時間來考慮會議的結果。之後，調解員可就未解決的事宜再聯絡各方當事人跟進。即使各方於會議結束時未有取得任何協議，但會議能有助縮減各方分歧，有望提高將來達成和解的機會。

 

丁． 調解如何能協助解決滲水糾紛？

如前所述，倘若疑源頭戶不合作的話，滲水戶一般只能是透過滲水辦或私人訴訟要求前者解決滲水問題及／ 或作出賠償。若果滲水戶錯誤認定疑源頭戶為滲水源頭，則其需承擔非常大的風險（高昂法律訟費丶浪費時間丶鄰里關係破裂等）。反之，如疑源頭戶錯判形勢，誤以為自己非滲水源頭，其承擔的後果亦非同小可。

 

• 故此，如雙方能於法律程序展開前透過調解員協助各方分析並理解其所作出決定的後果及風險，則有望促成他們作出理智的決定。例如：
• 容許滲水戶委派的專業人仕於合理時間內及安排下進入疑源頭戶單位進行測試（免除向法庭申請入屋令的費用，及因延誤而造成滲水戶更大的損失）。
• 共同聘請同一專業人仕進行測試並分擔有關測試的費用（避免各自聘請專業人仕的額外費用）。
• 如證實源頭戶是其中－個滲水源頭，及早作出修理。就算於法律程序展開後才進行調解，也能取得以下－種或多種成果，以減少雙方分歧，及早了結官司。
• 就全部或個別索償項目責任問題的立場不予爭議。
• 就索償項目當中達成部份協議。
• 就個別索償項目的數額達成協議。

 

此外，視乎個別情況，調解也可以達成一些法院一般未必會頒令的救濟措施。例如樓上源頭戶的戶主為一獨居長者，只依靠子女微薄的供養，沒有餘錢來維修。這時樓下滲水戶可考慮先墊支維修費用以停止滲水，再要求樓上源頭戶慢慢攤還。

 

總結

多層大廈滲水問題頗為複雜，單就確定滲水源頭已經要大費周章，諻論達致完滿解決方案。而一般透過向滲水辦投訴或進行私人訴訟，除了時間冗長外，即使付出了高昂費用（專家費、律師費等），亦未必能取得滿意之結果。另一方面，調解能有機會以相對較為便宜和省時的手法來解決滲水問題，並能相對地維持鄰里之間的和睦關係，故值得一試。