作者簡介：李德康測量師 (Sr Dick Li)

BSc(Hons), MBA, RPS, MHKIS, VBAS Assessors, MRICS,

MCICES, FHKICM, MCIOB, AS(RGBC), MHKICW, MHKISA

 

學歷背景：

• 建設項目管理學學士
• 工商管理碩士

 

專業資格：

• 香港註冊測量師
• 自願樓宇評審計劃評審員
• 英國皇家特許測量師
• 英國特許土木工程測量師
• 香港註冊營造師
• 英國特許營造師
• 獲授權簽署人（一般建築承建商）
• 工程監督及建設監理學會（香港）會長 (2010-2012)
• 香港工業安全協會會長 (2013-2017)

 

前言

滲水問題，無論是「苦主」還是「問題單位」都同樣備受困擾，常見滲水不外乎自來水污水或雨水經由天台或外牆滲入，亦有可能單位的供水管或排水管出現破損而導致漏水；或樓板防水層或浴缸封邊殘損等等。經驗所得，沒有－個解決方案可以滿足雙方要求，甚至涉及長期困擾和投入大額金錢，作出訴訟及法律程序。此文章分享滲水個案和分析如何在樓宇管理和維修層面上減低樓宇滲水造成的滋擾。

 

 

滲水問題對樓宇結構的影響

樓宇安全主要涉及四個不同的範疇．結構、消防、環境衛生及公眾安全。而結構受到漏水影響而出現危險是相對嚴重。因此建築物的骨架，包括樑、樓板、柱、主力牆等構件，特別是就是建築的懸臂式鋼筋混凝土（又稱石屎簷蓬），在施工方面及材料選擇上加倍小心，就如2014年屯門工業大廈的懸臂式簷篷倒塌，事後發現石屎和牆身夾縫位置滲水情況嚴重，導致不能承托重物，另外，附加重物會令簷篷受力，令簷蓬不勝負荷因而倒塌。

 

漏水的來源主要分兩大類：由上而下和由外而內。

 

由上而下的水源是從樓上排水系統及供水系統的水管破裂向下滲漏；一般受害者屬於下層居民或公眾地方的使用者。當中浴缸底部及喉管破損而導致滲漏最為嚴重的情況，除了以上兩點與浴缸的交接位置，玻璃膠的縫隙做得不好，也是導致漏水亦為常見的現象，因此要注意防水層老化及主要喉管的保養較為重要，減少造成失修而導致滲漏的現象。

 

另一個漏水源由外而內就是從室外進入室內，大部分問題是人為造成的，如外牆棚架釘孔遺留造成石屎出現裂痕，雨水由室外沿裂縫進入室內。如下圖所示，當進行外牆工作時，如換鋁窗，大部分業主都使用到竹棚（俗稱吊棚），而加裝狗臂架作穩固，當中的3顆拉爆螺絲從石屎中轉爆50mm-75mm作穩固，石屎收到壓力出現裂縫，裂縫會隨著樓宇狀態而橫向或向下蔓延到室內；當工程外牆完成時，遺留的釘孔或取走的釘孔會造成積水點，收到雨水或其他水源流過釘孔時，水源就會沿著石屎裂縫或沿著一些工程期間內置的喉管而進入室內，造成滲水問題，甚至有可能對一些室內電器用品造成損壞及火警危險（如相片）。

 

 

技術層面上處理滲水問題

 

市場上有很多不同的測試方法和修補方法，包括臨時性和長久性，被動式和主動式。

 

測試紙檢查鹹淡水，能初步測試溜水的水質來源屬於哪一個源頭如廁所供水、排水系統、食水、雨水或污水等。為再進一步準確評估及測量滲漏位置，使用紅外線測量亦是其中－種常用的方法。由於它是利用紅外線測量目標表面約5mm的溫度變化，如果石屎表面內有水存在，溫度會有較低及出現深藍色，利用定檢掃瞄方法，能準確找出滲漏位置。但紅外線測量仍有限制，由於它是測量溫目標溫度，如果目標表面溫度相差太少或表面已經太熱或太凍，相對地，測量結果便有差異。

 

被動式處理漏水方法較為普遍，是把防水劑聚胺酯(Polyurethane PU)直接灌注入石屎裂縫內（俗稱打針），因PU會遇水凝結，立刻把裂鐽的空間消除，而價錢較為相宜，由於只能修補可見的裂縫，故只能暫緩情況，因為水會流向其他較弱的裂鐽地方再次滲漏。

 

主動式而又長久的方法是重做一層耐用的防水層，這種方法是有源頭著手。首先一定要由上而下做將上層原有飾面、英泥沙層、防水層完全起清至石屎面，修補石屎裂縫，再鋪新防水層，之後做回英泥沙層，地台磚等。這方法會較徹底，但價格相對高，相對耐用性高。

 

管理層面上處理滲水問題

當發現家中天花出現滲水問題， 一般人都考慮政府部門的介入，食環署就滲水投訴作出初步調査，當備受滲水困擾的苦主向政府提出投訴個案，收到投訴後的，政府職員會先作現場視察，然後進入被投訴的單位，進行非破壞式測試，進行基本滲漏水測試（如色水測試、水錶流量測試、喉管反向壓力測試和濕度監測等）和調查滲漏水來源。相對處理時間較長，一般數個月至半年不等，所以與政府部門、樓上業主和管理公司磋商，是需要耐性及漫長的痛苦期。

 

所以可先從大廈管理處著手，通知管理處請他們協助你找出樓上滲水的原因及源頭，叫樓上業主立刻處理漏水問題，若管理處和樓上業主都未有理會，可考慮從法律程序解決，因此必須聘請註冊建築測量師進行勘察及呈交報告，作為專家證人進行司法程序。

 

總結

在發現漏水時，透過不同的專業測試，查找有關滲漏水的原因和源頭，用正確合法的方法去處理，當然這不是單方面能解決的，可利用科學性測試，高清紅外線掃瞄法、天花濕度分佈分析法及水樣本測試等方法找出滲水源頭。當要進行追訴，需要由香港註冊測量師檢測和簽署的認可報告，才可展開索償或法律程序，這是最快捷及最有效的方法令問題及漏水源頭－方作出回應。