作者簡介：林家碧大律師

香港大學公共行政碩士

香港中文大學JD

香港大學法學專業證書

 

在鄰舍關係層面上，漏水問題是較常見的訴訟紛爭，有關滲漏問題一般牽涉的訴因包括有：滋擾 ( nuisance)、疏忽 (negligence)、違反大廈公契以及違反《建築物管理條例》第344章的第34H條，而爭議點大至歸納為： 滲水／漏水的原因或源頭是甚麼？是否由另一單位所引致？被告人是否須為原告人單位的滲水／漏水負上法律責任？如被告人須要負責，原告人可獲得甚麼濟助？

 

首先了解《建築物管理條例》的規定，根據條例第34H條，維持物業的職責：

(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。

 

 

至於疏忽 (negligence)，一般而言是指被告人負有法律認可的謹慎責任 (duty of care)並有所失責 (breach)而原告人所受到的損害又與被告人的失責存在著因果關係 (causation) 及是可合理預見的 (reasonably foreseeable)。例如：被告人的單位正正在原告人的單位之上，被告人未有妥善保養室內的防水層，而導致下層單位客廁及周邊出現滲水，顯然是疏忽，沒有盡其對鄰舍關顧的責任；被告人的失責行為導致有水從被告人的浴室滲漏著落樓下原告人單位，造成原告人客廁天花損毀；上述損毀與被告人的失責存在因果關係，亦是可合理預見的。

 

滋擾 ( nuisance) 是指被告人的行為不合理地干擾他人使用或享受土地的權利。被告人可自由地享用自己的物業，但不可不合理地干擾到其他人享用他們物業的權利。有關滋擾的定義和法律原則，有以下詳盡的解釋。

 

Clerk and Lindsell on Torts (20th ed 2010)

20-01 Nuisance defined

The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land. In ordinary speech, smells and smoke and a variety of different things may amount to nuisance in fact but whether they are actionable as the tort of nuisance will depend up on a variety of considerations and a balancing of conflicting interests. An actionable nuisance is incapable of exact definition.

 

20-10 Question of degree

It is always a question of degree whether the interference with comfort or convenience is sufficiently serious to constituting a nuisance. The acts complained of as constituting the nuisance, such as noise, smells or vibration, will usually be lawful acts which only become wrongful from the circumstances under which they are performed, such as the time, place, extent or the manner of performance. In organized society everyone must put up with a certain amount of discomfort and annoyance caused by the legitimate activities of his neighbours …. the courts in deciding whether an interference can amount to an actionable nuisance have to strike a balance between the right of the defendant to use his property for his own lawful enjoyment and the right of the claimant to the undisturbed enjoyment of his property. No precise or universal formula is possible, but a useful test is what is reasonable according to ordinary usages of mankind living in a particular society. …… By reference to all the circumstances of the particular case, including, for example, the time of the commission of the act complained of; the place of its commission; the manner of committing it, that is, whether it is done wantonly or in the reasonable exercise of rights.

20-11 Standard of comfort

A nuisance of this kind, to be actionable, must be such as to be a real interference with the comfort or convenience of living according to the standards of the average man. An interference which alone causes harm to something of abnormal sensitiveness does not of itself constitute a nuisance …. but once the nuisance is established, the remedies by way of damages or an injunction will extend to delicate and sensitive operations such as the growing of orchids. …… Moreover, the discomfort must be substantial not merely with reference to the claimant; it must be of such a degree that it would be substantial to any person occupying the claimant’s premises, irrespective of his position in life, age, or state of health; it must be “an inconvenience materially interfering with the ordinary comfort physically of human existence, not merely according to elegant or dainty modes and habits of living, but according to plain and sober and simple notions among the English people”.

 

滋擾是指在進行某些活動時，不當地侵擾他人使用或享用土地的權利。一般來説，氣味、煙霧、噪音以及各種不同的事物等都可能構成滋擾，但它們是否可作為滋擾的侵權行為付諸實踐，將取決於多種考慮因素和利益衝突的平衡，因此沒有精確而通用的準則，來界定某種情況是否構成可提出訴訟的滋擾。

 

對某人的舒適或便利所產生的干擾是否嚴重至構成滋擾？這是程度上的問題。被投訴構成滋擾的各種作為，例如發出聲響、氣味或震動，行為本身是合法的，但在某些情況下，包括行為所作出的時間、地點、進行的方式，是否沒有節制地作出，便有機會變得不當。

 

被告人有權合法享用和使用自己的物業，原告人也同樣有權享用自己的物業而不受干擾，在此法庭必須在兩者之中取得平衡，任何人都必須容忍鄰居進行合法活動時，對自己造成的某程度的不舒適和騷擾。

 

滋擾如要達至可提出訴訟的程度，必須以一般人的標準來衡量，滋擾是否對生活上的舒適或便利造成真實而重大的干擾。法庭不會考慮原告人本身是否對某些事物特別敏感的主觀感覺，但當法庭裁定滋擾指控成立後，在作出補救方法時，才考慮原告人脆弱和敏感的特性。

 

 

漏水可能導致「滋擾」，而法律就這項目有很明確的規範。根據Cheung Sau Ling v Cheung Lai Chong, CACV 268 of 1998 (dated 9 April 1999) 簡單地説，有以下幾種普遍情況：

 

(1) 若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。

(2)若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，而他又不知道漏水已發生，他就不須對漏水所招致鄰舍的損失負責。

(3 )若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，當他知道漏水源於他單位內，他須在無合理延誤下作出補救。否則，他須為該項漏水所招致鄰舍的損失負上法律責任。

(4)以上三項中的「知道」，是指兩種情況： （ a) 是實質地知道，或( b) 是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他知道。

(5)第(2)和第(3 )項所述的「戶主應代為負責的人」，是指一切戶主准許進入或使用戶主地方的人，包括他的家人、朋友、僱員和入內工作的人，但不包括未獲他或上述的人准許而進入地方的人。

 

在多層樓宇中的各單位業主及戶主的關係，多由大廈公契規限，大廈公契多會就漏水的情況列出各單位戶主的相互權利和義務。有關人士，包括各單位業主及戶主，和法定業主會及大廈管理公司等的行為和權責，應按公契的條文處理。

 

在沒有公契規限的情況下，當有單位戶主發覺有水侵入他的單位而向其他單位的戶主求助尋找原因時，其他單位的戶主應以合作的態度，盡量於合理情況下加以協助。否則，可能引起斜紛，甚至訴訟。若查出漏水不是源於自己單位，亦應以合作的態度，盡快通知有水侵入的單位的戶主，使該戶主可作出相應的行動。若發現漏水源於自己單位或由自己單位的裝置（ 如破爛水喉等）所產生，則應從速採取補救步驟以杜絕漏水。否則可能要負上上列第（ 3）項情況的法律責任。

 

所以根據 Cheung Sau Ling v Cheung Lai Chong, 若漏水是在－ 處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）「明知」漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。

 

「明知」的意思是包括實際地知道或是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主因為他不在事源地方，所以實質上不知道漏水的存在，他也不能藉此推卸責任；若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他可知道。

 

滋擾的法律責任包括有賠償及受禁制令禁制。若法庭接納原告人的陳述，認為除非法庭強制被告人作出維修，否則被告人單位將繼續漏水落原告人單位，因此法庭可同意針對被告人頒發禁制令，要求被告人採取合理步驟及預防措施停止或預防任何液體由其單位漏入或滲入到原告人單位內。