項目管理 － 驗樓攻略（漏水篇）
作者簡介：李德康測量師 (Sr Dick Li)
BSc(Hons), MBA, RPS, MHKIS, VBAS Assessors, MRICS,
MCICES, FHKICM, MCIOB, AS(RGBC), MHKICW, MHKISA
學歷背景：
- 建設項目管理學學士
- 工商管理碩士
專業資格：
- 香港註冊測量師
- 自願樓宇評審計劃評審員
- 英國皇家特許測量師
- 英國特許土木工程測量師
- 香港註冊營造師
- 英國特許營造師
- 獲授權簽署人（一般建築承建商）
- 工程監督及建設監理學會（香港）會長 (2010-2012)
- 香港工業安全協會會長 (2013-2017)
前言
現時樓價飆升，樓宇的性價比，也需要不斷提升。一般在樓宇交易前業主都會再次翻新，令樓宇質量潛在着的隱憂有機會被華麗裝修掩蓋著，而新業主有機會承受沉重的維修費用也未能根治到深層次問題。
另一方面，香港屋宇署規定強制驗樓計劃，樓齡達30年或以上的私人樓宇，需要委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗並監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。以及強制驗窗計劃規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇，如接獲屋宇署送達法定通知，則需要委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。
當中檢驗功夫並不能馬虎了事，但因為競爭太大，很多坊間的驗樓及驗窗人員提供優惠的價格，甚至免費檢驗，但事後維修費用往往非常昂貴，而未能反映實際樓宇的情況，令業主無所適從、進退兩難。此文章就簡單講述檢驗新樓及舊樓的攻略，藉以增加買家及準買家在這方面的相關資訊。
新樓舊樓的驗樓作用
無論新舊樓都需要驗收樓宇。驗樓這環節在樓宇買賣中不可忽視，新盤的驗樓程序尤其重要，因為發展商通常會提供維修執漏的服務。一般來說，一手樓買家在簽發入伙紙後，就可以在驗樓期內進行檢驗，之後將問題反映，發展商就會執漏，然後買家就可以再次驗收，有信譽的發展商在這方面相對是可信賴，只要業主找一位專業驗樓人員便可。
至於買賣二手樓時，一般在買賣合約上，都有寫明類似「現狀買入」的字眼，而驗樓時一般已經簽訂臨時買賣合約，即使驗樓發現有不合心意的地方，維修的責任通常都在買家身上。要保障自己，二手樓買家應該在睇樓階段就盡量詳細紀錄單位「現狀」，有可能的話，更要拍照紀錄，及將單位的細節寫進臨時買賣合約，以保障自己。不過，二手樓的買家也可以請專業的驗樓人員驗樓，驗出問題後也可以及早維修，避過入伙後才維修的麻煩。
驗二手樓案例［漏水問題］
廚廁漏水是佔樓宇問題的70％重災區，案例中陳先生購入荃灣一個二手單位達30年樓齡的私人樓宇，在居住2年後發現廁所假天花位置有鏽跡水印，而且水印越來越大、最後在廁所燈位置出現滴水情況，這樣有機會引至電線短路漏電而引致火警。故此聘請本人到現場視察及找出源頭。
就以上情況，本人到現場視察及針對性展開全面檢測。首先，從源頭著手，由於假天花未能打開，周圍被雜物頂住，就從燈位置的電線走位估計，電線的方向應該從隔離房間分支出來。然後到房間視察，發現天花也有滲水情況，假天花都有少量水痕跡象。
根據業主說法，在雨天的時候，滴水情況甚為嚴重。本人在用酸鹼度測試紙測試滴水位置，從而得知是水源是是淡水，在測試後的結果顯示是中性值偏酸6-7度之間。
由於現場被假天花的掩蓋，未能直接檢測到直接源頭，這都是舊樓檢驗的一大困難，往往都有居住者的物件阻擋檢測位置。在合理推理之下，水源經房間的電線走到廁所，而房間的圖則未有經過非法改動，因此，食水來源相信不是主要漏水原因。
然後從對面大廈觀察外牆，發現房間近天花位置有數個殘留的棚架釘口。在追問管理處後，事發樓上單位在數月前曾經在外潿搭棚更換廁所鋁窗。本人視察及建議業主觀察雨天後漏水情況，證實漏水來源是雨水由外牆之搭棚承托架（俗稱狗臂架）鑽入外牆之拉爆縲絲所做成，如圖（－） ，之後協助業主與管理處溝通要求維修外牆問題，漏水問題得以解決。
總結
無論是一手樓還是二手樓，業主聘用獨立第三方的專業驗樓人士幫忙，都更能找出單位可能出現的問題；而如果日後有什麼爭拗，合資格如驗樓人士所作的瑕疵報告核實簽署後，會有一定的追討索償效力，這些都是買賣雙方找專業驗樓人士幫忙的原因。
市面上許多提供驗樓服務的人士，大眾或傳媒會稱之為「驗樓師」，但其實這自稱「驗樓師」專業未有受政府監管。因此，正式「驗樓師」往往由註冊測量師或註冊工程師擔任，他們是擁有測量師或工程師専業學會之會員專業資格。不過，由於未有監管，當買家真的需要聘請專業驗樓人士時，適宜先了解其專業背景及口碑。無論新舊樓都需要驗收樓宇，驗樓這環節在樓宇買賣中不可忽視，買二手樓的業主更加需要靠專業人士，及早驗出問題後也可以盡早維修，避免入住後才出現問題。筆者在此祝大家安居樂業！
