項目管理 — 驗樓攻畸 — 漏水篇（二）
作者簡介：李德康測量師 (Sr Dick Li)
BSc(Hons), MBA, RPS, MHKIS, VBAS Assessors, MRICS,
MCICES, FHKICM, MCIOB, AS(RGBC), MHKICW, MHKISA
學歷背景：
- 建設項目管理學學士
- 工商管理碩士
專業資格：
- 香港註冊測量師
- 自願樓宇評審計劃評審員
- 英國皇家特許測量師
- 英國特許土木工程測量師
- 香港註冊營造師
- 英國特許營造師
- 獲授權簽署人（一般建築承建商）
- 工程監督及建設監理學會（香港）會長 (2010-2012)
- 香港工業安全協會會長 (2013-2017)
前言
所有建築物的問題有70％以上是直接或間接與漏水有關，筆者上期文章提及私人屋苑因外牆工程而導致雨水滲入室內，雨水穿過外牆混凝土經燈睺流入廁所天花燈具而導致滴水，都不是新鮮事，背後不單止是電力裝置的安全性憂慮且伸延到混凝土結構的安全問題。
本期文章會分享另一類漏水情況，導致屋苑內的住客及使用者非常不便，尤其是單幢式一梯一伙的大廈，就讓我們一齊研究「大廈業主立案法團的漏水事件之電梯槽滲水」。
事情發生
事件發生於一座位於港島區的私人單棟屋苑，樓齡27年，大廈由於外牆發現有批盪剝落，業主立案法團決定提早將樓宇復修，於是於2019年中參與自願性樓宇檢測計劃，重點維修大廈公眾位置及外牆部份工程。
直至2020年初，大廈維修接近完成階段，於完成前一星期左右，天氣突然轉差，反覆無常，天文台曾經發出多次紅雨及黑雨警報，在這段期間，業主立案法團一直都不以為意，直至發現電梯運作有異常，於是邀請電梯保養承建商到場檢測，才發現電梯底較槽內已經灌滿了大約1.5米高的水，導致機件故障，不能正常運作，住戶只能用樓梯作為上落通道。由於屋苑是單棟式一梯一伙，所以當時樓宇建立時只有一部升降電梯供居民使用，及2條鉸剪型逃生樓梯（即隔層到達的樓梯）。當電梯發生故障時，居民只能靠樓梯上落高達27 層高之樓層。
事情發展
由於大廈剛進行自願性檢測維修計劃，大廈之業主們都期望維修後所有設施及設備包括電梯的運作，會比以前運作得更加暢順，但事實證明不是如此！經業主立案法團商討後決定聘請獨立顧問公司進行一次徹底的調查。經顧問公司檢測及勘察後，發覺電梯槽槽內情況並沒有納入是次檢測及維修的部份，而且現有石屎表面狀況不合乎標準甚至可稱為惡劣，例如牆身留有原本建造石屎結構的木模板丶釘鈤、膠條，最重要是發現石屎表面不平整，有洞孔，結構性接口情況差，石屎出現剝落情況，電線未有適當處理等（如下圖）：
經過獨立顧問的調查結果 可得出以下幾個原因
- 1. 顧問公司經過查看圖紙和現場細心勘察，並使用紅外線非破壞性儀器測試後，發現大廛外牆翻新時，承建商未有注意到外牆有一些過牆洞孔，而這些洞孔相信是建築時用來固定木模板的「過篩孔」，牆身背後正正是電梯槽。大雨過後，水慢慢滲入電梯槽，而電梯槽內沒有裝設水位探測器，且在設計上未有預留排水孔及抽水系統，因此未能將水排出槽外。槽內水氣越積越多，導致原有之電力裝置老化，殘舊的電線及電力裝置失效，這就是此事件的源頭。
2. 由於連日來的暴雨及黑雨，令到地下水位不斷升高，而剛巧大廈對開的馬路旁有挖掘泥坑之工程進行，而泥坑洞口未有完全密閉覆蓋， 有理由相信，水由上而下滲入地底，及由內而外經地底之牆身裂縫滲入較槽內，這是另一個源頭引致較槽內的水位圖五使用濕度計量度發現電梯槽底濕度極高上升。
3. 顧問公司在𨋢頂之機房發現有多處滲水跡象，原因來自𨋢頂機房內之通風百葉窗日久失修，甚至有嚴重受損之現象，雨水很容易由內而外進入機房頂，而滴落較槽底。
總結
漏水困擾實在令人頭痛， 只有找出源頭，針對性作出有效之建議， 才是真正解決問題的最有效方法，不然在漏水及滲水的位置不斷作出修修補補也是無補於事。
很多時候單位內涉及漏水情況，業主會選擇尋求滲水辦事處介入事件，相信如果曾經受過漏水困擾的業主，會完全明白，這是一個長期的抗戰，心身皆受折磨，因為時間會拖得比較長。
但時間長不等於效益相確，甚多結論是找不出源頭，令苦主受到滋擾。所以，滲水問題是與時間競賽， 用較短的時間處理問題，所受傷害就會減少，大家可以同步地尋求專業的測量師協助處理，令事件相得益彰。
